《偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地基准地价的通知》解读

一、背景情况

基准地价管理是地价管理工作的核心，是政府规范和稳定土地市场，保护土地所有者和使用者合法权益的有效手段，也是深化土地使用制度改革的迫切需要。

《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）规定：“市、县人民政府要依法定期确定、公布当地的基准地价和标定地价，切实加强地价管理。”原国土资源部办公厅《关于实施〈城镇土地分等定级规程〉和〈城镇土地估价规程〉有关问题的通知》（国土资厅发〔2015〕12号）要求，基准地价每3年应全面更新一次，超过6年未全面更新的，在土地估价报告中不再使用基准地价系数修正法。

全省现行基准地价大多在2014年公布实施。为进一步加强土地管理，促进土地资源合理配置，原河南省国土资源厅于2017年5月下发《河南省国土资源厅办公室关于开展城镇土地级别与基准地价更新调整工作的通知》（豫国土资办发〔2017〕42号），决定在全省范围内开展新一轮城镇土地级别与基准地价更新调整工作。

在此背景下，市自然资源和规划局会同有关部门充分调研、反复修改，历时一年半，对偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地级别与基准地价进行了更新调整。

二、编制过程

整个编制过程包括前期准备、工作范围确定、基础资料收集、外业调查、内业整理、成果编制、成果论证、成果预检、成果听证、成果验收等10个阶段。

本次更新范围总面积为82.18平方千米，共搜集了34类定级资料，2365个估价样点。

成果编制过程中，先后4次组织相关单位对更新调整范围、初步成果进行论证；2018年9月12日，组织市直相关乡镇、房地产开发公司、民评代表等26家单位及个人对更新成果进行了公开听证，并积极采纳了各方意见建议；10月27日，省自然资源厅对成果进行了预检；2019年2月26日我市成果顺利通过省自然资源厅验收。7月25日，经市政府第23次常务会议研究通过，出台《偃师市人民政府关于公布偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地基准地的通知》。

三、主要内容

本次偃师市城区更新共对商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务、交通运输、特殊、水利设施等7个用地类型进行了级别与基准地价更新调整，岳滩镇等九个镇更新共对商服、住宅、工矿仓储、公共管理与公共服务等4个用地类型进行了级别与基准地价更新调整。基准地价评估基准日为2018年1月1日，设定开发程度偃师市城区为五通一平，岳滩镇等九个镇为三通一平，设定土地使用年期为法定最高出让年期，设定容积率偃师市城区为商服用地2.0，住宅用地1.8，公共管理与公共服务用地1.5，工矿仓储用地1.0，交通运输用地0.8，特殊用地0.8，水利设施用地0.5；设定容积率岳滩镇等九个镇为商服用地1.6，住宅用地1.6，公共管理与公共服务用地1.4，工矿仓储用地1.0。

四、成果主要特点

本次偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地级别调整与基准地价更新严格按照《城镇土地分等定级规程》、《城镇土地估价规程》和《河南省城镇土地级别与基准地价更新调整技术方案》的要求，结合偃师市城区及岳滩镇等九个镇实际，制定了全面、细致的工作方案和技术方案，全程、全方位采用了地理信息技术，取得了较为理想的成果。取得成果具有以下特点：

一是基础资料现势性强。本次偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地级别调整与基准地价更新搜集的基础资料均为可获取的最新资料，接近估价基准日，如土地市场交易资料为2013年以后发生的真实交易案例。这些资料能够较为准确地反映城市现状、体现最新的城市建设成果，对应现时条件下的土地经济价值，为成果的科学性、现势性打下了坚实的基础。

二是技术手段先进。本次偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地级别调整与基准地价更新工作中，全程、全方位采用了地理信息技术，在工作底图制作、影响因素信息采集、数据整理分析、面积量算、交易样点验证、图件制作等各个技术环节均以地理信息技术为支撑，既提高了成果质量，又加快了工作进度，减少了重复劳动，为成果的科学性、准确性提供了强有力的支撑。

三是成果表达完备。本次偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地级别调整与基准地价更新成果全面、客观地反映了偃师市土地经济价值。成果表达形式既有文本和图件，又有电子数据，图文并茂，查询方便。

四是成果应用广泛。本次偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地级别调整与基准地价更新成果将应用于招拍挂底价确定、土地税费征收、征地拆迁补偿等方面，其应用有利于保持偃师市土地市场的健康、有序发展，强化土地宏观调控，为偃师市经济社会持续、健康发展奠定坚实的基础。

相关文件：偃师市人民政府关于公布偃师市城区及岳滩镇等九个镇国有土地基准地价的通知